Заказать звонок
Зарегистрироваться
После регистрации на сайте вам будет доступно отслеживание состояния заказов, личный кабинет и другие новые возможности

Оценка рыночной стоимости

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества – это процесс установления наиболее вероятной цены объекта недвижимого имущества, по которой данный объект может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества – это процесс установления наиболее вероятной цены объекта недвижимого имущества, по которой данный объект может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Описание
Рыночная оценка недвижимости является процедурой по установлению текущей рыночной стоимости недвижимости и расчета стоимости отдельных прав в отношении объектов (права аренды и права пользования), понимаемых под данным термином: земельные участки, участки недр, водные участки, а также все то, что прочно связано с землей.

Под недвижимостью следует понимать все те объекты, перемещение которых без ущерба невозможно – леса, промышленные объекты, здания и сооружения, передаточные устройства. Имея верную информацию о рынке, рыночной цене аналогичной недвижимости, расчета потенциала, решение о капиталовложении в недвижимость станет обоснованным и верным, даже если оценка совпала с принятым ранее решением.


Подробно о рыночной оценке недвижимости

Оценка стоимости недвижимости – это разумный способ определить максимально точную рыночную стоимость объекта.

Целью рыночной оценки недвижимости является установление вероятной рыночной стоимости, по которой объект может быть реализован на открытом рынке в условиях конкуренции, когда обе стороны действуют разумно, располагая нужной об имуществе и совершаемой сделке информацией, а на стоимости не сказываются чрезвычайные обстоятельства. То есть, совершение торговой операции происходит при следующих условиях:

  • Одна из сторон не выполняет свои обязательства по отчуждению объекта рыночной оценки, а другой стороне не нужно принимать его на свой баланс в обязательном порядке
  • Обе стороны прекрасно знают о характеристиках и показателях объекта сделки и осуществляют торги и составляют договоренности только в своих целях
  • Объект выставлен на открытый рынок в форме публичной аферты
  • Стоимость сделки представляет собой рациональную стоимость, а не желание одной из сторон уменьшить, или наоборот, осуществить сделку в большую выгоду
  • Платеж за объект будет происходить в денежной форме.
Оценка стоимости недвижимости является необходимой при следующих ситуациях:

  • Совершение операций купли-продажи
  • Сдаче объекта в аренду
  • Акционирование компании и перераспределение между учредителями имущественных долей
  • Привлечение новых пайщиков в общество
  • Дополнительный выпуск акций исходя из стоимости нового имущества
  • Кадастровая оценка в целях оптимизации или актуализации налогообложения
  • Страхование недвижимости
  • Кредитование под залог недвижимости
  • Внесение в качестве вклада в уставной капитал компании
  • Ликвидация предприятия и продажа имеющихся у него активов на торгах, аукционах
  • Вступление в права наследования, исполнения судебного приговора и разрешение имущественных споров (в том числе и бракоразводных процессов)
  • Других операциях, связанных с продажей имущественных прав на объекты недвижимости
  • Оценке эффективности инвестиционных проектов и привлечении инвесторов
  • Для расчета суммы налогов на недвижимость.
Особо хочется отметить важность рыночной оценки недвижимости в рамках налоговой политики. Во всем мире система местного налогообложения основывается на налоге на недвижимость, за счет которого формируется около 70% местного бюджета. В связи со стремительным ежегодным развитием рынка, с появлением рыночных реальных стоимостей вполне может произойти, при содействии правительства, переход к налогообложению, способному еще сильнее ускорить рост рынка недвижимости и вместе с этим обеспечивать нормальное, удовлетворяющее интересы государства, пополнение местных бюджетов. Данным фактором можно объяснить высокую заинтересованность со стороны местных администраций к достоверной и правильной оценке стоимости недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости является важнейшим этапом совершения любых операций с ней. Высокая стоимость и постоянный рост цен обуславливают всю необходимость в качественной и точной оценке, в том числе и оценке перспектив владения такой недвижимостью. Именно поэтому для определения стоимости недвижимости используются различные методы и способы оценки, с помощью которых возможно определить максимально точные показатели. 

Оценка объектов коммерческой недвижимости. При оценке такой недвижимости, которая зачастую используется в качестве вклада в уставной капитал, следует учитывать не только сам объект, но и стоимость земельного участка, на котором он расположен. Так, если брать недвижимость, недавно введенную в эксплуатацию после строительства, то её стоимость бухгалтер определит, как затраты на строительство – это будет оценка стоимости недвижимости в рамках затратного подхода без учета прибыли девелопера. Рыночная оценка недвижимости, подобной описываемому, учитывает не только стоимость возведения самого объекта, но и стоимость земельного участка, а также коммуникаций, которые подведены к объекту.

Оценка помещений. При оценке стоимости помещений зачастую наравне со сравнительным и доходным подходом используется затратный метод. Оценка офисных и торговых помещений является достаточно трудоемкой процедурой, включающей в себя изучение площади земельного участка, относящегося к оцениваемому помещению, стоимость коммуникаций, общих нежилых помещений (балконы, лестничные пролеты и лифтовые шахты). Независимая рыночная оценка недвижимости также может быть проведена и двумя наиболее популярными способами – доходным и сравнительным, но она не гарантирует столь высокой точности.

Оценка права аренды. В государственной собственности Российской Федерации, несмотря на всеобщую приватизацию, до сих пор находится достаточно много объектов недвижимости. Все они находятся в ведении унитарных компаний и ведомств. Само собой, данные объекты являются привлекательными с точки зрения организации складских, производственных и офисных помещений. Арендные ставки в них немного ниже рыночных, они обладают большими площадями и находятся рядом с транспортными развязками. Согласно документации министерств и ведомств сдача помещений в аренду осуществляется по рыночным ставкам, определить которую наиболее точно и верно – также является задачей компании «Активные Бизнес Консультации». Но следует понимать также разницу между стоимостью аренды и праве аренды. Последняя является при необходимости переуступки права аренды – когда у одного лица имеется имущество, и оно его арендует, то стоимость права аренды будет складываться исходя из платы за заключение договора. Таким образом можно определить наиболее точный размер платы за переуступку – а также спрогнозировать, будет ли это действие выгодным.

Оценка аренды и арендной ставки. Данное понятие неразрывно связано с определением рыночной стоимости недвижимости, поскольку аренда по своей сути и согласно Законодательству Российской Федерации не является предметом гражданского оборота. Именно поэтому она вытекает из рыночной стоимости. При оценке аренды зачастую используется сравнительный метод – наиболее точный и быстрый.